قطاع العقارات في تونس…تحديات وتطلعات

مصدر الصورة

يسجل قطاع العقارات والمساكن في السنوات الأخيرة انكماشا متواصلا قد يتفاقم مع تنفيذ زيادات محتملة في الاداء على القيمة المضافة. ولرفع التحديات التي يواجهها القطاع يدعو الفاعلون والمهنيون سلطات الاشراف إلى ضرورة مزيد التركيز على الإشكاليات التي يعاني منها القطاع ومشاغل المهنيين بعيدا عن الحلول الظرفية وفي إطار نظرة شاملة. 

ضمن هذا السياق وذلك لا سيما في خصوص تحليل المؤشرات والملامح الرئيسية لقطاع العقارات والسكن خلال هذا العام، فان شراء مسكن أو عقار أصبح أمرا شديد الصعوبة بالنسبة للحرفاء مع تواصل الارتفاع المشط لأسعار المساكن والأراضي ومواد البناء وارتفاع كلفة القروض البنكية التي اثرت على حد سواء الحرفاء والباعثون الناشطون في القطاع.

مؤشرات محورية

استأنف مؤخرا المعهد الوطني للإحصاء نشر حساباته لمؤشر العقارات بعد توقف استمر لعامين وقد علل المعهد هذا التوقف الاستثنائي إلى الأشغال المتعلقة بمراجعة المنهجية الإحصائية في احتساب الرقم القياسي، وذلك بهدف تحسين جودة مؤشر أسعار العقارات ليعكس بشكل أفضل التطورات الظرفية لمنحى أسعار هذا القطاع.

وقد كشف المعهد الوطني للإحصاء عن ارتفاع مؤشر العقارات بنسبة 3.5 بالمائة بين الربع الأول من 2024 والربع الأخير من سنة 2023 وقد اعتبر المعهد أن الارتفاع المسجل في أسعار المباني في منعرج سنتي 2023-2024 أكثر اعتدالا مقارنة بالتباين الملحوظ في الأسعار بين الثلثين الثالث والرابع من العام 2023، وفيما يتعلق بسبب الزيادة المسجلة فهي ناجمة عن ارتفاع أسعار الشقق بنسبة 3 بالمائة والمنازل بنسبة 4.8 بالمائة وفي المقابل تراجعت أسعار الأراضي السكنية بحساب الانزلاق الثلاثي بنسبة 3.4 بالمائة.

بحساب الانزلاق السنوي أي بين الثلاثي الأول من سنة 2023 الثلاثي ذاته من العام الحالي، ارتفع مؤشر أسعار العقارات المبنية خلال الربع الأول من سنة 2024 بنسبة 3.9 بالمائة، وتعود الزيادة المذكورة إلى ارتفاع المنازل بنسبة 15.4 بالمائة مع العلم أن أسعار المنازل كانت ولازالت تسجل أكبر نسب ارتفاع منذ الثلاثي الأول لسنة 2022.

وتطرق المعهد الوطني للإحصاء إلى نتائج التضخم بالنسبة للعقارات المبنية تسجيل زيادة في الأسعار بنسبة 0.1 بالمائة للشقق و15.4 بالمائة للمنازل.

في جانب اخر، عرف قطاع البناء تراجعا للعام الثاني على التوالي في قيمة المضافة مع نهاية 2023 وذلك امتدادا لنسق غلب عليه التراجع والنمو الهش خلال السنوات الأخيرة، حيث كشفت نشرية حول النمو الاقتصادي لمعهد الاحصاء عن تراجع القيمة المضافة لقطاع البناء بنسبة 4.1 بالمائة بحساب الانزلاق السنوي. ولم يتمكن قطاع البناء خلال السنوات الأخيرة من تحقيق اي تقدم ملموس من شأنه ان يساهم في دفع النمو الاقتصادي.

عزم السلطات على النهوض بالقطاع العقاري

تسعى سلطات الاشراف للقطع مع سياساتها القديمة في تنمية قطاع العقار، أملا في إخراجه من مشاكله الهيكلية جراء بطء الإصلاحات التي واجهتها عراقيل بسبب وضعيات الحوكمة وقلة الحوافز التي تختزل أحد وجوه التقصير في إدارة الأزمات المتراكمة للقطاع. وكشفت السلطات عن عزيمة لخوض معركة النهوض بالقطاع العقاري، وخاصة فيما يتعلق بتملك المساكن، متسلحة بخطة طموحة لإزاحة العقبات التي جثمت عليه لفترة طويلة.

وتتجه وزارة التجهيز والإسكان إلى إقرار خطة لتطوير قطاع العقار تركز على دعائم رئيسية تتعلق بالجوانب التنظيمية والقانونية والتشريعية والتخطيط العمراني لتخطي التحديات التي تعرض لها هذا المجال المتعثر خلال السنوات الأخيرة.

وفشلت الحكومات منذ 2011 في حل الأزمة أو على الأقل الحد من المشاكل التي مر بها القطاع، باعتبار أن سوق العقارات ظل رهينا للمضاربات وارتفاع التكاليف وعدم قدرة الكثيرين على تحمل أعباء إضافية لتدهور قدراتهم الشرائية مما حد من زخم التملك.

لكن الأمر لا يتوقف عند ذلك الحد، حيث يبدو أن تضخم أسعار الاستهلاك والفائدة المرتفعة، التي توظف على القروض السكنية، كان أحد الأسباب الأساسية لركود القطاع، وبالتالي عزوف الناس عن التفكير أساسا في مسألة الشراء. وتظهر الأرقام الرسمية أن ربع الأسر من بين 3 ملايين عائلة لا تملك مساكن، مما يدعو الى التأكيد على أن تنمية هذا القطاع يتطلب إطلاق رؤية استشرافية لتنشيطه والقيام بإصلاحات فورية وشاملة.

وتركز الخطة الجديدة لسلط الاشراف على إيجاد الحلول المناسبة لاستغلال العقارات المجمّدة وتوفير المزيد من الأراضي الصالحة للبناء، بما في ذلك التصدي لانتشار البناء العشوائي. كما تتضمن مراجعة نشاط صندوق النهوض بالمسكن لفائدة الأجراء (فوبرولوس) لتطوير تدخلاته وفق المتغيرات الراهنة مع التوجه نحو البناء العمودي. وتشمل الخطة الضغط على التكاليف لجعلها تتماشى مع إمكانيات محدودي الدخل عبر تحفيز الباعثين العقاريين على المساهمة أكثر في إنتاج السكن الاجتماعي. وإلى جانب ذلك من المرتقب التوجه نحو اصدار قرار يضبط شراء الوكالة العقارية للسكنى أراضي مملوكة للدولة بسعر تفضيلي.