الصناديق الاستثمارية الجديدة في إسبانيا تبرز بين أهم صفقات العقار في 2026

ما تزال المعلومات المتاحة للعموم بشأن توزيع الملكية العقارية في إسبانيا غير كافية، لا سيما عندما يتعلق الأمر بالعقارات المملوكة لـكبار المالكين، أي الأفراد أو الشركات الذين يمتلكون أكثر من عشر وحدات سكنية أو 1.500 متر مربع مخصصة للاستعمال السكني.

البيانات الخاصة بالنسب الفعلية، التي يحتفظ بها السجل العقاري الحكومي، تُخفي هوية أصحاب هذه العقارات. وفي مجالات مثل سوق الإيجارات، الخاضع لاختصاص الأقاليم ذات الحكم الذاتي، يمكن الحصول على بعض هذه المعلومات عبر طلبات تستند إلى قوانين الشفافية لتحليل إيداع كفالات المستأجرين، وهو ما يترك عددا كبيرا من الفئات السكنية خارج نطاق الدراسة، مثل المساكن المملوكة لشاغليها، والمساكن الشاغرة، و الشقق السياحية وغيرها. وهذا يمنع معرفة من هم الملاك الفعليون بدقة وفي الوقت الفعلي.

إجراء تتبع لـالعمليات العقارية المنفذة حتى الآن في 2026 – تلك التي تعلن عنها الشركات نفسها – يسمح فعلا بمعرفة من يقوم بأكبر عدد من التحركات في السوق الإيبيرية، غير أن ذلك لا يعني بالضرورة أنهم أطاحوا من حيث عدد الأصول بالفاعلين التقليديين الذين هيمنوا على المشهد خلال العقد الأخير؛ وهي أسماء تتردد بالفعل في كبريات المدن مثل بلاكستون، وCBRE IM، و"رنتا كوربوراثيون"، و"سيربيروس"، و"Ares Management" أو بنك سانتاندر و"كايشابنك".

استثمارات جديدة (تشمل حتى الأراضي العامة)

تتصدر شركة "فيديري" (وهي مجموعة من صناديق "سوسيميس" المتخصصة في شراء المساكن العامة ومساكن الإيجار) أكبر الصفقات المنجزة منذ بداية العام، بقيمة 1.050 مليون يورو. شركة "بروكفيلد" الكندية اشترتها من بلاكستون، لتحصل بشكل غير مباشر على محفظتها التي تضم 47 مبنى وأكثر من 5.000 وحدة سكنية مؤجرة، في صفقة وُقِّعت في مارس من هذا العام.

وفي مايو، اتفقت شركة أزورا على شراء 1.200 وحدة سكنية للإيجار في منطقة برشلونة الحضرية من باتريتسيا – وهي من أكثر مناطق الدولة توترا مع كثافة سكانية هائلة في مناطق مثل "لْهوسبيتاليت دي يوبريغات" – مقابل أكثر من 350 مليون يورو. وكانت باتريتسيا قد اشترت هذه الأصول من "بي كورب" في 2022 بنحو 600 مليون يورو.

وتم توقيع العديد من الصفقات الأخرى قبل الانتهاء حتى من بناء المساكن؛ إذ ستشتري شركة بارينغز من "أورورا هومز" 305 مساكن ميسورة الكلفة في منطقة "لوس ثيروس" (فيكالبارو) مقابل أكثر من 70 مليون يورو، على أن تُسلَّم في 2029، إضافة إلى 188 وحدة أخرى في "فالدبيباباس" بقيمة تفوق 56 مليون يورو من مجموعة "فيروكاريل".

كما أن الأقاليم ذات الحكم الذاتي وبعض البلديات نفسها باتت تمنح امتياز استغلال الأراضي العامة لهذا النوع من الشركات، في بعض الحالات لمدد تتراوح بين 45 و75 عاما، وذلك في بلد لا يتجاوز فيه مخزون السكن الاجتماعي المؤجر نسبة 1,72%، وهي نسبة تقع أقل بكثير من المتوسط الأوروبي الذي يدور حول ثماني إلى تسع في المئة. ويجسّد حالة شركة "كولميا"، وهي شركة تطوير عقاري يسيطر عليها الصندوق الأميركي "أوك تري"، هذا التوجه؛ فقد سلّمت في 2025 الحزمة الثالثة من خطة "فيفيه" التابعة لإقليم مدريد إلى الشركة الألمانية DWS عبر بيع حصص في شركة الامتياز، في صفقة بلغت 255 مليون يورو.

وشراء شركة MEAG البافارية من "كولميا" نسبة 50% من محفظة تضم 1.137 وحدة سكنية ضمن خطة "فيفيه 2" في إقليم مدريد، و437 وحدة من برنامج السكن الميسور الإيجار التابع لبلدية العاصمة، و208 وحدات تابعة لحكومة إقليم فالنسيا، يأتي في الإطار نفسه.

هل انفجرت فقاعة سوق الإسكان؟

تراجع وتيرة بيع وشراء المساكن في إسبانيا قليلا بسبب الارتفاع الكبير في أسعار سوق السكن في البلاد. وتظهر بيانات المعهد الوطني للإحصاء (INE) التي جمعتها شركة "كوشمان آند وايكفيلد" أو دراسات مثل "بي بي في إيه ريسيرتش" هذا الوضع؛ إذ يتوقع الأخير انخفاضا نسبته 7,3% لهذا العام، مع تعافٍ طفيف بنسبة 0,6% في 2027.

وفي تقريرها عن الربع الثاني من 2026، رصدت شركة الاستشارات العقارية المذكورة انخفاضا سنويا نسبته 3,51% في هذا النوع من العمليات حتى مايو 2026، ليصل عددها إلى 286.000 صفقة. كما يشير محللوها إلى أن تدهور شروط التمويل يدفع الأسر إلى التحول نحو سوق الإيجار أو البقاء فيه مدة أطول، مما يزيد الضغط على الأسعار في هذا الجزء من السوق.

ويشير تقرير "كوشمان آند وايكفيلد" إلى "زيادة مذهلة بنسبة 376%" على أساس سنوي في الاستثمارات الموجّهة إلى المساكن المؤجرة، وإلى أنه "في النصف الأول من 2026 أصبح حجم الاستثمار بالفعل أعلى بكثير من إجمالي ما سُجِّل في 2025 بأكمله"، إذ بلغ 2.934 مليون يورو في صفقات تشمل كبار المالكين أو صناديق الاستثمار.

وقد يبدو هذا الرقم متناقضا مع انخفاض عمليات بيع وشراء المساكن، إلا أن المؤشرين يقيسان واقعين مختلفين؛ فإحصاءات البيع والشراء تحتسب عدد الصفقات المنجزة، بينما يعكس حجم الاستثمار الأموال المخصَّصة لشراء المساكن والمحافظ العقارية، ما يعني أن عددا محدودا من الصفقات الكبرى يمكنه رفع حجم الاستثمار الإجمالي بشكل كبير. وفي إسبانيا مثّلت عمليات شراء المساكن من قبل الأشخاص الاعتباريين نسبة عشرة في المئة من إجمالي الصفقات في 2025، وفق أحدث تقرير للمجلس العام للموثقين.

ومع ذلك ينبغي التعامل بحذر مع هذه الأرقام؛ فهي لا تتيح التحقق من العدد الحقيقي للمساكن المملوكة للشركات في البلاد بسبب غياب الشفافية حول إجمالي الأصول العقارية، بل توضح فقط كيف يتطور سوق البيع والشراء في قطاع السكن.

وفي ما يتعلق بدراسات أخرى عن وضع سوق الإسكان، تشير مؤسسة "أوكسفورد إيكونوميكس" في تقريرها الصادر في مايو إلى أنها تتوقع اعتدالا في وتيرة نمو أسعار المساكن – بنسبة خمسة في المئة في 2027 – بعد أن وصلت إلى مستويات من رقمين في 2025 (12,89%)، في انتظار بيانات هذا العام التي قد تقترب من 11%. غير أن هذا التباطؤ قد يكون ظرفيا بحسب التوقعات الحالية.

وتُدرَج بين الأسباب المحتملة لهذا البرود المستقبلي في السوق كلٌّ من تباطؤ خلق فرص العمل – وما يرافقه من تراجع دخل السكان – والزيادة الأخيرة في أسعار الفائدة التي أقرّها البنك المركزي الأوروبي بعد موجة تضخمية جديدة.

وأصبحت قضية السكن الآن أكبر مشكلة تواجه الإسبان؛ إذ يعتبرها 37,5% من المشاركين في أحدث استطلاع لهيئة "السي آي إس" لشهر سبتمبر المشكلة الأولى، متقدِّمة على القضايا الاقتصادية الأخرى (21,6%) أو الهجرة (19,7%).

وتتكرّس هذه الصورة في الأسواق الأكثر توترا؛ فست مناطق حضرية كبرى في إسبانيا تضم 36% من الأسر، بحسب التقرير السنوي لبنك إسبانيا حول الموضوع ، وهناك تحديدا يتسع الفارق بين الطلب والعرض من المساكن المتاحة لاستيعابه.