كيف ستغير رسوم الأراضي البيضاء مسار السوق العقارية ؟

مع الإعلان مؤخرًا عن خريطة تطبيق رسوم الأراضي البيضاء على مستوى مدينة الرياض بنظام شرائحي واضح يتفاوت بين 10 % سنويًا للأراضي في الشريحة ذات الأولوية القصوى، و7.5 % للشريحة العالية، و5 % للشريحة المتوسطة، و2.5 % للشريحة المنخفضة، مع وجود شريحة خارج نطاق الأولويات معفاة من الرسوم ولكن تُحتسب ضمن مجموع ممتلكات المالك داخل المدينة، ينتظر شريحة كبيرة من المواطنين التأثيرات المرتقبة لهذا القرار الذي بدأ فعليًا في العد العكسي لبدء تطبيقيه. القرار جاء بعد تعديل قانون الرسوم الذي أتاح للجهات المختصة رفع النسبة حتى 10 % في نطاقات معينة، وتحديد مناطق التطبيق بحيث لا تقل المساحة الإجمالية الخاضعة لملك شخص واحد عن 5.000م²، وبعد قرارات جوهرية صدرت مؤخرًا لكبح ارتفاعات الأراضي في عدد من مناطق المملكة والتي وصلت لأسعار تاريخية

لماذا الرياض أولاً؟

اختيار العاصمة لتجربة التطبيق الشرائحي ليس صدفة؛ فالرياض تشكّل البؤرة الأشد ضغطًا على العرض العقاري والطلب السكاني والمضاربة. بتقسيم المدينة إلى نطاقات أولوية، الهدف المعلن مزدوج توجيه أصحاب الأراضي لتسريع التنمية في مناطق تحتاج بنية تحتية ومساكن، وفي الوقت نفسه رفع تكلفة الاحتفاظ بالأراضي الخاملة في قلب المدينة لتقليل احتكار العرض. عمليًا، الشريحة ذات الأولوية القصوى تستهدف الأراضي المحاطة بخدمات ومرافق جاهزة (طرق، مياه، كهرباء) حيث العائد من التطوير المتوقع أعلى ومن ثم يُطبَق عليها أعلى نسبة (10%) لتحفيز إخراج هذه القطع إلى سوق التطوير.

أثر فوري متوقع على سوق الرياض

في الأمد القصير، سيزيد هذا الإجراء من تكاليف الاحتفاظ بالأرض لمالكي القطع الكبيرة داخل المناطق الحضرية، مما قد يدفع شريحتين من الملاك إما لتطوير الأرض أو لبيعها لمطورين قادرين على التعاطي مع الرسوم ضمن خطة استثمارية. هذا السيناريو تعتقد شركات مثل JLL أنه سيعزز المعروض خلال السنوات المقبلة، خصوصًا في النطاقات الحضرية ذات الأولوية، ما قد يخفف بعض الضغوط السعرية على المدى المتوسط.

ماذا تعني النسبة 10 % عمليًا؟

فرض رسم سنوي يصل إلى 10% من القيمة التقديرية للأرض في أعلى الشِرائح يعني أن مالك أرضًا قيمتها السوقية 10 ملايين ريال قد يتحمل تكلفة سنوية تُقارب مليون ريال إن لم يطوّرها أو يطرحها في السوق. هذا الحساب البسيط يُترجم إلى حافز مالي قوي للدخول في مشاريع بناء أو بيع أو شراكات تطويرية، لكنه في الوقت نفسه يضيف عبئًا نقديًا قد يؤثر على سيولة بعض ملاك الأراضي التقليدية إن كانوا يعتمدون على عوائد رأسمالية مؤجلة.

لماذا جاءت الرسوم؟

بالنظر الي الخط الزمني لأسعار العقار عبر عقدين يظهر بأن السوق السعودية مرّ بفترات ارتفاع حاد تلوها فترات تصحيح. في مطلع الألفية (2000–2005) شهدت السوق موجات صعود مدفوعة بطفرة اقتصادية محلية واستثمارات عقارية، ثم هدأت وتذبذبت في فترات لاحقة قبل أن تدخل في مرحلة تذبذب بين 2016 و2019 مع تباطؤ اقتصادي نسبي. جائحة كورونا في 2020 أعادت تشكيل بعض الفجوات (هبوط مؤقت ثم تعافٍ). من 2021 حتى منتصف 2022 سجّل السوق صعودًا قويًا، حيث بلغ التغير السنوي في مؤشر أسعار المنازل ذروته بحوالي 16.5 % في الربع الثاني من 2022، قبل أن يتلاشى المعدل تدريجيًا خلال 2023–2024. مؤخرًا في الربع الثاني من 2025 بلغ مؤشر الإسكان نحو 105 نقاط — مستوى تاريخي يُظهر قوة الطلب والتقلبات الموسمية. هذه المعطيات تُسلّط الضوء على أن المسارات السعرية طويلة الأمد لا تُقاس بالقيمة المحلية فقط بل بتفاعلات العرض والطلب والسيولة، وهو ما دفع الجهات الحكومية لوضع حلول تنظيمية لهذه الارتفاعات ومن ضمنها رسوم الأراضي البيضاء.

تلطيف الأسواق

الجهات الحكومية طبّقت أدوات عدة سابقًا لمحاولة تلطيف الأسواق من ضمنها برامج تمويل مثل «سكني» وصندوق التنمية العقارية لتسهيل التملك، وقيود زمنية على بيع بعض الوحدات لمنع المضاربة، وتسهيلات ائتمانية. أما تعديل قانون رسوم الأراضي البيضاء وتفعيله بنطاقات جغرافية فهو أحد أدوات الجيل الجديد للسيطرة على احتكار الأرض ورفع كفاءة استخدام الموجود منها. التأثير على الأسعار يتوقع محللون أن يكون التأثير على الرياض مباشر ومركّز فتقسيم النطاقات سيُسهم في زيادة المعروض في الأحياء الخاضعة للشريحة العليا خلال 18–36 شهرًا، ما قد يحد من ارتفاعات الأسعار إن ترافق مع تسهيل إصدار التراخيص، وإطلاق وحدات سكنية فعلية. لكن في الأمد القصير قد تشهد السوق تحويل تكاليف الرسوم إلى أسعار بيع الوحدات الجديدة، خصوصًا في المشاريع الراقية. اما في بقية المدن الكبرى فتأثير الرسوم سيعتمد على قرار الوزارة بتوسيع خرائط النطاقات لمنطقة كل مدينة. المدن التي لا تدخلها شرائح ذات أولوية قد تشهد استقرارًا مساويًا أو بطئًا في الارتفاع مقارنة بالعاصمة. على مستوى المملكة ككل إذا رُفعت الرسوم بصورة مدروسة ورافق ذلك حزمة تحفيزات للمطورين وقطاع الإسكان المتوسط، فالإجراء يمكن أن يساعد في إعادة توازن العرض والطلب على متوسط الأجل.

شرائح الرسوم في الرياض:

10 % — الشريحة ذات الأولوية القصوى (داخل النطاق العمراني المكتمل بالخدمات).

7.5 % — الشريحة العالية.

5 % — الشريحة المتوسطة.

2.5 % — الشريحة المنخفضة.

شريحة معفاة (خارج النطاق لكن تُحتسب ضمن ملكيات المالك).

ماذا تعني النسبة 10%؟

أرض قيمتها 10 ملايين ريال = رسم سنوي مليون ريال إن لم تُطوّر.

الهدف: تحفيز التطوير وتقليل احتكار الأراضي.

خط زمني للأسعار (2000–2025)

2000–2005: بداية الصعود.

2016–2019: تذبذب واستقرار نسبي.

2020: تراجع مؤقت بسبب كورونا.

2022: ذروة التغير السنوي (+16.5%).

2025: مؤشر الإسكان عند 105 نقاط (تاريخي).

إجراءات حكومية:

- «سكني» + صندوق التنمية العقارية.

- قيود على المضاربة.

- تعديل قانون الرسوم (2023–2024).

- تطبيق الشرائح في الرياض (2025).