أقرت اللائحة التنفيذية لنظام تملك غير السعوديين للعقار إطارًا تنظيميًا شاملًا يدمج بين حوكمة الإجراءات والتحول الرقمي الكامل في السوق العقارية السعودية. ويهدف هذا التنظيم إلى تنظيم تملك الأفراد والشركات والكيانات غير السعودية للحقوق العينية، مع فرض شروط دقيقة تشمل إلزامية الهوية الرقمية والحسابات البنكية المحلية للأفراد، والتسجيل الاستثماري والإفصاح عن الملاك للشركات.يرتكز النظام الجديد على رقمنة المعاملات بالكامل من خلال منصة إلكترونية موحدة تشرف عليها الهيئة العامة للعقار، مع حصر المدفوعات عبر القنوات البنكية المعتمدة لتعزيز الشفافية ومكافحة التستر.

كما يراعي النظام الخصوصية الدينية للجغرافيات المقدسة بحصر التملك والانتفاع في مكة المكرمة والمدينة المنورة للمسلمين فقط، بالتوازي مع فرض رسوم تنظيمية بنسبة 2% على التصرفات العقارية للأجانب في المدن الكبرى، وتحديد حالات إعفاء واضحة كالتركات والأحكام القضائية.

ولضمان الالتزام، وضعت اللائحة منظومة رقابية صارمة تشمل عقوبات مالية تصل إلى 5% من قيمة العقار وبسقف أعلى يبلغ 10 ملايين ريال للمخالفات، مع إتاحة مسار نظامي للاعتراض القضائي أمام المحاكم الإدارية.

اشتراطات إلزامية

واشترطت اللائحة على غير السعودي من الأشخاص الطبيعيين غير المقيمين استيفاء ثلاثة متطلبات أساسية قبل شراء أي عقار أو اكتساب أي حق عيني عليه، تتمثل في الحصول على هوية رقمية معتمدة من وزارة الداخلية، وفتح حساب بنكي داخل المملكة باسمه، وإصدار رقم اتصال سعودي مرتبط بالهوية الرقمية، بما يضمن التحقق من هوية المتعامل وربط جميع العمليات المالية والإجرائية ببيانات رسمية موثقة.

ضوابط للشركات الأجنبية والإفصاح عن الملاك

أفردت اللائحة تنظيمًا مفصلًا لتملك الشركات غير السعودية للعقارات، إذ ألزمتها بالتسجيل لدى وزارة الاستثمار وفق الدليل الإجرائي الذي ستصدره الهيئة العامة للعقار، مع الإفصاح الكامل عن الملاك المباشرين وغير المباشرين للشركة، إلى جانب حصول ممثلها النظامي على هوية معتمدة داخل المملكة وفتح حساب بنكي باسم الشركة.

وتلتزم وزارة الاستثمار بإصدار رقم تسجيل للشركة بعد استكمال المتطلبات النظامية، فيما فرضت اللائحة على الشركات إخطار الوزارة خلال 15 يومًا عند انتقال ملكية ما لا يقل عن 5% من الشركة، سواء بعملية واحدة أم عدة عمليات، أو عند وجود ترتيبات تنظيمية في دولة التأسيس تمنح طرفًا آخر قدرة على التأثير في قرارات الشركة أو الحد من استقلاليتها، إضافة إلى أي حالات أخرى تحددها الهيئة العامة للعقار.

الكيانات غير الربحية

وضعت اللائحة أحكامًا مماثلة للكيانات غير السعودية غير الربحية، حيث ألزمتها بالتسجيل لدى المركز الوطني لتنمية القطاع غير الربحي، مع الإفصاح عن الأشخاص المسيطرين بصورة مباشرة أو غير مباشرة، وتعيين ممثل نظامي يحمل هوية معتمدة، وفتح حساب بنكي داخل المملكة.

كما أوجبت على تلك الكيانات إبلاغ المركز بأي تغييرات جوهرية في هيكلها أو الأشخاص المؤثرين في قراراتها، أو عند وجود ترتيبات تحدّ من استقلاليتها أو تمنح جهة أخرى سلطة مؤثرة على أعمالها، خلال 15 يومًا.

التزامات الكيانات الأخرى

امتدت الاشتراطات كذلك إلى أي شخص اعتباري غير سعودي قد يحدده مجلس الوزراء مستقبلًا، حيث ألزمت اللائحة تلك الكيانات بالتسجيل لدى الجهة المختصة والإفصاح عن الملاك أو المسيطرين عليها، مع تعيين ممثل نظامي وفتح حساب مصرفي داخل المملكة، وإبلاغ الجهة المختصة بأي تغيرات جوهرية خلال مدة لا تتجاوز 15 يومًا.

تملك الأسرة

أكدت اللائحة أن الزوج غير السعودي وأبناءه غير السعوديين يعدّون تابعين له عند تملك العقار المخصص للسكن، ولا يجوز لأي منهم الانفراد بتملك مسكن مستقل إلا إذا انتهت العلاقة الزوجية أو بلغ الابن أو الابنة سن الـ25، وهو ما يمنع تعدد تملك المساكن تحت إطار الأسرة الواحدة.

بوابة إلكترونية موحدة

ومن أبرز ما تضمنته اللائحة إنشاء الهيئة العامة للعقار بوابة إلكترونية مرتبطة بالسجل العقاري، تكون المنصة الرسمية لتقديم طلبات التملك أو اكتساب الحقوق العينية أو التصرف فيها، سواء لغير السعوديين أو للشركات السعودية التي يشارك غير السعوديين في ملكية رأس مالها.

وشددت اللائحة على إجراء جميع العمليات المالية المتعلقة بشراء العقار أو التصرف فيه باستخدام وسائل الدفع الإلكترونية المعتمدة وفق نظام المدفوعات وخدماتها لدى البنك المركزي السعودي، على أن تُستكمل إجراءات إصدار الصكوك ونقل الملكية عبر السجل العقاري.

تملك شركاء سعوديين وأجانب

سمحت اللائحة للشركات السعودية غير المدرجة في السوق المالية التي يشارك غير السعوديين في رأسمالها بتملك العقارات أو اكتساب الحقوق العينية عليها خارج النطاقات الجغرافية المحددة - باستثناء مكة المكرمة والمدينة المنورة - لاستخدامها في مزاولة النشاط أو إسكان العاملين، وذلك بعد الحصول على موافقة وزارة الاستثمار.

في المقابل، أجازت لهذه الشركات التملك داخل النطاقات الجغرافية، بما يشمل مكة المكرمة والمدينة المنورة، دون الحاجة إلى موافقة وزارة الاستثمار، وفق الضوابط المنصوص عليها في نظام تملك غير السعوديين للعقار.

رسوم التصرفات وإعفاءات واسعة

حددت اللائحة آلية استيفاء الرسوم على تصرفات غير السعوديين في الحقوق العينية على العقارات وجميع الاستعمالات بنسبة 2% في مدن الرياض وجدة ومكة المكرمة والمدينة المنورة، بينما منحت إعفاءات واسعة من الرسم بنسبة صفر% في 10 حالات، من أبرزها قسمة التركات، والأحكام القضائية النهائية، ونزع الملكية للمصلحة العامة، والتبرعات للأوقاف أو الجهات العامة، ورد العقار إلى مالكه السابق خلال 180 يومًا بشروط محددة، وقسمة العقار المشترك دون زيادة في أنصبة الشركاء.

وشملت الإعفاءات أيضًا التصرفات الخاصة بالممثليات الدبلوماسية والهيئات الدولية وفق مبدأ المعاملة بالمثل، ونقل العقار من شخص طبيعي إلى شركة أو صندوق استثماري يملك الشخص جميع حصصه أو وحداته، إضافة إلى بيع الوحدات العقارية الناتجة عن تطوير أرض مملوكة لغير السعودي، بشرط استكمال المشروع خلال مدة الرخصة والبيع خلال سنة من انتهائها.

التبليغ والدليل الإجرائي

اعتبرت اللائحة أن التبليغات النظامية تكون منتجة لآثارها إذا تمت عبر وسائل التواصل المسجلة في البوابة الإلكترونية، أو من خلال الرسائل النصية المرسلة إلى رقم الهاتف المحمول الموثق في الأنظمة الحكومية.

كما ألزمت الهيئة العامة للعقار بإعداد دليل إجرائي تفصيلي يوضح آليات تنفيذ النظام واللائحة، ويعتمد بقرار من مجلس إدارة الهيئة، ليكون المرجع التنفيذي لجميع الإجراءات والمتطلبات المنظمة لتملك غير السعوديين للعقار في المملكة.

رقابة ميدانية وعقوبات مع مهلة للتصحيح

منحت اللائحة مفتشين تحددهم الهيئة العامة للعقار صلاحية ضبط مخالفات النظام واللائحة وإثباتها، سواء بصورة فردية أم جماعية.

كما ألزمت اللجنة المختصة عند توقيع العقوبات بمراعاة طبيعة المخالفة وآثارها، مع منح المخالف مهلة لتصحيح وضعه لا تقل عن 10 أيام ولا تزيد على 180 يومًا، بحسب نوع المخالفة وإمكانية معالجتها، وذلك قبل تطبيق الجزاءات الواردة في جدول المخالفات الملحق باللائحة.

غرامات تصل لـ 10 ملايين

ونص الجدول المرفق لتصنيف المخالفات والعقوبات، على فرض غرامة تصل إلى 5% من قيمة الحق العيني محل المخالفة، وبحد أقصى 10 ملايين ريال في حال تقديم غير السعودي معلومات أو مستندات غير صحيحة أو مضللة للحصول على حق التملك. وشملت العقوبات أيضًا مخالفات أخرى، مثل عدم الإفصاح عن بيانات المستفيدين، أو الامتناع عن تزويد الجهات المختصة بالمعلومات، أو عدم تصحيح المخالفات خلال المدد المحددة، مع تدرج العقوبات بين الإنذار والغرامات التي قد تصل إلى ملايين الريالات بحسب نوع المخالفة وتكرارها.