بديل شقق الإسكان.. كيف تشتري وحدة بالتمويل العقاري؟ «الشروط والمقدم والقسط» - الوطن

كتبت: ريم رفيق

لو لم يحالفك الحظ في حجز شقة ضمن طرح «سكن لكل المصريين 9»، أو لم تجد المكان والمساحة المناسبة لك، فلا تقلق؛ لأن هناك حلولاً بديلة ممتازة، حيث يمكنك ببساطة اختيار أي شقة تناسبك، والاعتماد على برامج التمويل العقاري في البنوك لشراء الشقة وتقسيطها على فترات طويلة تناسب دخلك وميزانيتك.

وتختلف شروط التمويل العقاري من بنك إلى آخر، لذلك لا يعني عدم الحصول على شقة ضمن الطرح الحكومي انتهاء فرص تملك وحدة سكنية بالتقسيط، وإنما يمكن دراسة برامج التمويل العقاري المتاحة في البنوك ومقارنتها قبل اتخاذ قرار الشراء.

مصدر الصورة

كيف تشتري شقة بالتمويل العقاري من بنك مصر؟

يطرح بنك مصر، ثاني أكبر البنوك الحكومية من حيث حجم الأصول، برنامج لتمويل شراء الوحدات السكنية بنظام التمويل الإسلامي، المعروف باسم «الإجارة العقارية».

وقد أوضح البنك أن البرنامج يتيح شراء الوحدة السكنية بالقيمة المتفق عليها مع العميل، على أن يقوم البنك بتمويل 80% من قيمة الوحدة، بينما يسدد العميل النسبة المتبقية، مع إتاحة أطول فترة سداد ممكنة، ويُحتسب العائد على التمويل بسعر متغير، يتم تحديده من جانب بنك مصر.

مميزات القرض بنظام الإجارة من بنك مصر

ويتميز هذا القرض بالآتي:

- يتم التعاقد بنظام الإجارة، أي وفقا للصيغة الإسلامية.

- السداد على أقساط طويلة الآجل، بمدة تصل إلى 15 عاما.

- البنك هو الطرف الوسيط بين الجهة المالكة للعقار والعميل، وضامن للطرفين.

- انتقال ملكية العقار بمجرد السداد.

- سعر فائدة تنافسي وبأقل مصروفات إدارية.

- تأمين على الحياة والعجز الكلي للمقترض.

- القرض معفي تماما من مصروفات الدمغة.

التمويل العقاري من البنك الأهلي المصري

يتيح البنك الأهلي المصري تمويلا عقاريا لمحدودي ومتوسطي الدخل، لمن يرغب في الحصول على تمويل عقاري يناسب احتياجاته، وفق عدة شروط.

وجاءت شروط مبادرة التمويل العقاري لمتوسطي الدخل فائدة 12% كالتالي:

أن يكون الدخل 20 ألف جنيه كحد أقصى للفرد، و25 ألف جنيه كحد أقصى للأسرة.

لا يقل سن المتقدم عن 21 عاما، والحد الأقصى 65 عاما عند نهاية التمويل، ولأصحاب المعاشات والمستفيدين حتى 75 عاماً عند انتهاء القرض.

تتراوح مدة القرض من 5 إلى 20 عاما، وقد ينخفض الحد الأدنى إلى 3 سنوات بقرار من صندوق الإسكان.

قيمة مقدم شقة التمويل العقاري

يصل التمويل إلى نحو 80% من سعر الوحدة، وحتى 60% لأصحاب الأعمال والمهن الحرة وأصحاب المعاشات، ولا يتجاوز القسط 40% من صافي الدخل، ويمكن السماح بنسبة 50% وفق تقييم البنك، وتأتي المبادرة بسعر الفائدة 12% متناقصة.

مصدر الصورة

ما شروط الحصول على تمويل عقاري لشراء شقة من البنوك؟

تختلف الشروط بحسب البنك ونوع البرنامج، لكن من أهم النقاط التي تنظر إليها البنوك:

- إثبات دخل العميل وقدرته على سداد الأقساط.
- تحديد قيمة القسط المناسبة لدخل العميل وفق الدراسة الائتمانية.
- توافر المستندات التي تثبت الدخل والبيانات الشخصية.
- استيفاء الوحدة السكنية الشروط القانونية المطلوبة للتمويل.
- إجراء تقييم للعقار بواسطة جهة أو خبير معتمد وفق نظام البنك.
- سداد مقدم من قيمة الوحدة، وتختلف نسبته بحسب البنك والبرنامج.
- موافقة البنك على التمويل بعد استكمال الدراسة الائتمانية والقانونية.

كم مقدم الشقة في التمويل العقاري؟

لا توجد نسبة مقدم واحدة تنطبق على جميع العملاء؛ إذ تختلف وفق قيمة الوحدة، ونوع المبادرة أو البرنامج، وسياسة البنك، وقدرة العميل الائتمانية.

هل أي شقة تصلح للتمويل العقاري؟

بالطبع لا ومن أهم النقاط التي يجب الانتباه إليها قبل شراء الوحدة، فالبنك لا ينظر فقط إلى دخل العميل، وإنما يفحص أيضًا العقار نفسه، ومدى صلاحيته للدخول ضمن التمويل العقاري، إلى جانب سلامة المستندات والوضع القانوني للوحدة.

وتشترط بعض برامج التمويل أن تكون الوحدة كاملة المرافق والتشطيب وجاهزة للسكن، وأن تكون مخصصة للسكن الدائم، وفق الضوابط الخاصة بالبرنامج، لذلك فإن شراء شقة أولًا ثم البحث عن التمويل قد يحمل مخاطرة إذا اتضح أن الوحدة لا تستوفي شروط البنك.

ماذا يفحص البنك قبل تمويل الشقة؟

يمكن تقسيم عملية الفحص إلى جانبين أساسيين:

أولًا: موقف العميل

يدرس البنك دخل العميل والتزاماته الحالية وقدرته على تحمل القسط الشهري، إلى جانب المستندات المطلوبة لإثبات الدخل والبيانات الشخصية.

وبعض البنوك تحدد نسبة قصوى للقسط مقارنة بصافي الدخل، وفق البرنامج ودراسة العميل الائتمانية، ويعلن بنك مصر، على سبيل المثال، في أحد برامج التمويل العقاري لمتوسطي الدخل، ألا يتجاوز قسط التمويل العقاري 40% من صافي الدخل، مع ألا تتجاوز نسبة العبء الشهري الإجمالي 50%، وفق الشروط المنشورة للبرنامج، نتأكد من موقع البنك.

ثانيًا: موقف الوحدة

تفحص الوحدة من الناحية القانونية والفنية وفق متطلبات البنك، إلى جانب تقييم قيمة العقار لتحديد مدى ملاءمته للتمويل.

وهنا يجب على الراغب في شراء شقة بالتمويل العقاري ألا يكتفي بالسؤال عن سعر المتر أو قيمة القسط، وإنما يسأل البنك أولًا عن المستندات والمواصفات المطلوبة في الوحدة.

هل التمويل العقاري متاح فقط لمحدودي ومتوسطي الدخل؟

ليس بالضرورة.. فهناك برامج مرتبطة بمبادرات تمويل عقاري تستهدف شرائح دخل محددة، إلى جانب برامج تمويل عقاري يقدمها البنك وفق سياسته الائتمانية وشروطه.

فعلى سبيل المثال، يعلن بنك مصر عن برنامج للتمويل العقاري لمتوسطي الدخل بعائد 12% وفق الشروط المنشورة لديه، مع حد أقصى محدد للدخل وقيمة الوحدة والتمويل ومدة السداد.

وفي المقابل، توجد برامج مرتبطة بمبادرات مدعومة لها حدود دخل وقيمة وحدة ونسب مقدم مختلفة، ولذلك يجب تحديد نوع التمويل المناسب للعميل قبل مقارنة البنوك.

مصدر الصورة

كم سنة يمكن تقسيط الشقة بالتمويل العقاري؟

تختلف مدة السداد من برنامج إلى آخر، فقد تحدد البنوك في برامجها مددًا مختلفة وفق قيمة التمويل وعمر العميل ودخله وشروط البرنامج.

فعلى سبيل المثال، يعلن أحد برامج التمويل العقاري المدعوم مدة سداد تصل إلى 30 عامًا، بينما يعلن بنك مصر في أحد برامج التمويل العقاري لمتوسطي الدخل مدة تصل إلى 25 عامًا، ما يعني أن مدة السداد ليست رقمًا ثابتًا لكل من يرغب في شراء شقة بالتمويل العقاري، وإنما تحدد وفق البرنامج والبنك والدراسة الائتمانية.

قبل شراء الشقة.. 6 أسئلة اسألها للبنك

إذا كنت تبحث عن بديل بعد عدم الحصول على وحدة في «سكن لكل المصريين 9»، فلا تبدأ بالبحث عن الشقة فقط، بل ابدأ بتحديد قدرتك التمويلية.

واسأل البنك عن:

1. ما الحد الأقصى لقيمة التمويل الذي يمكنني الحصول عليه؟
2. كم تبلغ قيمة المقدم المطلوبة؟
3. ما الحد الأقصى للقسط بالنسبة إلى دخلي؟
4. ما المستندات المطلوبة في الوحدة؟
5. ما مدة السداد المتاحة؟
6. ما إجمالي التكلفة التي سأتحملها حتى نهاية فترة التمويل؟

بعد معرفة هذه الأرقام، يمكن تحديد السعر المناسب للشقة التي تبحث عنها بدلًا من اختيار وحدة ثم اكتشاف أن تمويلها غير مناسب لقدرتك المالية.

هل التمويل العقاري بديل عن «سكن لكل المصريين 9»؟

يمكن أن يكون أحد البدائل المتاحة للتملك لمن لم يحصل على وحدة في الطرح الحكومي، لكنه ليس بديلًا مطابقًا من حيث شروط الدعم أو أسعار الوحدات أو معدلات العائد، فـ«سكن لكل المصريين 9» له شروطه الخاصة وفئاته المستحقة وآليات التقديم والتمويل التي تحددها كراسة الشروط. وقد أعلنت وزارة الإسكان فتح التقديم على وحدات الإعلان اعتبارًا من 20 سبتمبر 2026 لذوي الهمم، ثم لباقي المواطنين من 28 سبتمبر حتى 28 أكتوبر 2026، وفق تفاصيل الطرح الرسمي.

أما شراء وحدة من السوق عن طريق بنك، فيخضع لشروط البنك والبرنامج التمويلي وحالة الوحدة ودراسة العميل.