مستأجر يطلب 1.4 مليون درهم تعويضاً في نزاع إيجاري على قطعة أرض

نقضت المحكمة الاتحادية العليا حكماً قضى بإلزام مستأجرٍ لقطعة أرض بإخلائها، حيث باعها مالكها الأصلي، وطالب المشتري الجديد بدوره بإخلاء العين المؤجرة، ما تسبب له في خسائر مالية.

وفيما أكد المستأجر أن عقد إيجاره لمدة خمس سنوات وليس سنة واحدة وطالب بمليون و408 آلاف درهم تعويضاً عن الخسائر التي تعرض لها، وأكدت المحكمة الاتحادية العليا في حيثيات حكمها أن عقد الإيجار شأنه شأن جميع العقود الناقلة للملكية أو حقوق الانتفاع وكل الحقوق العينية والشخصية متى أبرم على الوجه الصحيح.

وفي التفاصيل، أقامت شركة تنشط في مجال زراعة وتربية الأسماك دعوى في مواجهة شخصين أمام المحكمة الابتدائية، وطلبت الحكم بإلزامهما بأداء مبلغ مليون و408 آلاف درهم مع الرسوم والمصروفات.

وقالت إنها «أبرمت عقد إيجار لقطعة أرض ملك المدعى عليه الثاني لغاية تجهيزها لتربية الأسماك لمدة خمس سنوات تبدأ من مايو 2023 وحتى أبريل 2028، بمبلغ أجرة سنوي قدره 85 ألف درهم، وسددت أجرة السنة الأولى واستخرجت تراخيص الاستغلال ثم سددت أجرة الشهرين الأول والثاني من السنة الثانية وباشرت عملية الإنتاج والزرع، إلا أنه في مايو 2024 فوجئت بقطع التيار الكهربائي من المالك، ما تسبب في إتلاف كمية 50 طناً من الروبيان المستزرع بالأحواض»، وتبيّن بعد ذلك أن مالك الأرض باعها للمدعى عليه الأول، ويكون بذلك قد أضر بالشركة المدعية وتسبب في خسارة مشروعها ومن ثم كانت الدعوى للتعويض عن ذلك.

من جهته، أقام المشتري الجديد لقطعة الأرض دعوى متقابلة طلب فيها الحكم بإلزام الشركة المستأجرة بإخلاء العين، وبسداد بدل الإيجار حتى تاريخ الإخلاء الفعلي، مع إحضار براءة ذمة عن الكهرباء والماء، وذلك على سند من أنه اشترى تلك الأرض من شركة عقارية اشترتها بدورها من المالك الأصلي (المدعى عليه في الدعوى الأولى)، والذي كان قد أجرّها للمدعية أصلياً.

وقضت محكمة أول درجة برفض الدعوى الأصلية، وأما في الدعوى المتقابلة فحكمت بإخلاء العين المؤجرة وتسليم الأرض خالية من الشواغل وإلزام شركة الاستزراع السمكي المدعى عليها بسداد بدل الإيجار إلى تاريخ الإخلاء الفعلي، وأيدت محكمة الاستئناف الحكم على سند من أن عقد الإيجار محدد المدة وانتهت مدته ولم يتم تجديده من الطرفين.

وقضت المحكمة الاتحادية العليا بنقض الحكم، مؤكدة أن عقد الإيجار شأنه شأن العقود كافة الناقلة للملكية أو حقوق الانتفاع وكل الحقوق العينية والشخصية متى أبرم على الوجه الصحيح وتوافرت فيه شروط العقد الصحيح من أهلية التعاقد، وإرادة غير معيبة، وسبب مشروع يقوم مقام القانون بينهما، ولا يجوز تغيير بنوده أو التقايل منه إلا بإرادة المتعاقدين اللذين يتحتم عليهما تنفيذه طبقاً لما يقتضيه حسن النية، وما يقتضيه الغرض من إبرامه.

وأشارت إلى أن مناط النزاع في الدعوى هو تجديد مدة العقد، وما إذا كان قد أبرم لسنة واحدة قد استنفدت ولم يقم دليل على تحديدها صراحة أو ضمناً، أو أنه كان لمدة خمس سنوات مثلما ورد بدفاع الشركة المدعم بنسخة من عقد مصدق لدى البلدية، وما تقتضيه طبيعة النشاط موضوع عقد الإيجار وهو تربية الأسماك وتجهيز الأرض بالأحواض والمعدات الضرورية لذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد قصر في بحث هذا الدفاع، معتبراً أن العقد لمدة سنة واحدة انتهت في آخر مارس 2023 ولم يقع تجديده وألزم المستأجر بإخلاء العين من دون أن يفطن إلى أن هذا الأخير قد تمسك بالعقد الأول المصدق لدى البلدية، والذي حدد مدة الإيجار بخمس سنوات بداية من أول مايو 2023 وهو العقد النافذ بين الطرفين، ومن دون أن يفطن إلى أن ضرورة تصديق عقد الإيجار سنوياً لدى البلدية هو إجراء إداري لا يوجب إرادة الطرفين المعبر عنها بالعقد الأول، ولا تأثير له في مدة الإيجار المتفق عليها من الطرفين، لا سيما أن المالك عالم بطبيعة استغلال الأرض المؤجرة وما يقتضيه ذلك من وقت كافٍ تتطلبه مردودية المشروع، كما لم يعن الحكم ببحث ما تمسكت به الطاعنة في بقية أوجه دفاعها من حصول سدادها لجزء من إيجار السنة الثانية، وما قد يعنيه ذلك من حصول اتفاق على مواصلة تنفيذ عقد الإيجار الأول والانتفاع بالعين، وجميع ذلك يشوب الحكم بما ورد بأسباب الطعن ويعيبه بمخالفة القانون بما يوجب نقضه.