العقارات في تونس: قراءة في تطور الاسعار

مصدر الصورة

يسجل قطاع العقارات والمساكن في السنوات الأخيرة تطورا متواصلا، تدعم هذا العام رغم التحديات العديدة التي يجابهها والتي يدعو الفاعلون فيه والمهنيون إلى ضرورة مزيد الاهتمام برفعها في إطار نظرة شاملة.

وضمن هذا السياق، تكشف المؤشرات بخصوص الملامح الرئيسية لقطاع العقارات والسكن أن شراء مسكن أو عقار أصبح أمرا مكلفا نسبيا مع تواصل ارتفاع أسعار المساكن والأراضي ومواد البناء وتطور كلفة القروض البنكية التي اثرت على الحرفاء والباعثون الناشطون في القطاع، على حد سواء.

تطور المؤشرات

تبين المؤشرات المتعلقة بالقطاع انه لا توجد اجمالا أعباء مالية جديدة سنة 2024. كما أن أسعار الشقق مستقرة، عموما، العام الجاري باعتبار ما تشهده السوق العقارية من توازن على غرار سنة 2023 بالنظر الى عدم وجود عرض وفير أو طلب وفير في ظل التراجع المسجل على مستوى الحجم وعلى مستوى عدد العمليات وعدد رخص البناء وعلى مستوى اقتناء الشقق الجديدة بالنظر الى التكلفة العالية للقروض البنكية التي يتم استرجاعها من الحريف.

وانعكست هذه الأوضاع على سوق الكراء الذي تواصل ارتفاع معدل أسعاره وذلك لأن الشرائح الاجتماعية التي لا تستطيع شراء مسكن جديد تلتجأ إلى سوق الكراء علاوة على أن المعروض من العقارات الجديدة ليس كبيرا ومن ثمة تلجأ الأسر الجديدة وجوبا إلى سوق الكراء وتزايد الطلب على الكراء هذا العام. أما بالنسبة إلى سعر لأراضي فانه يشهد استقرارا هذا العام بسبب ضعف الطلب وكذلك بحكم أن التكلفة المالية لشراء الأرض ثم بنائها اصبحت عالية الى حد ما وتفوق الطاقة الشرائية لعدة فئات اجتماعية.

معطيات سوق العقارات

على مستوى الاحصائيات والأرقام، ارتفع مؤشر أسعار العقارات المبنية بـ3.5%، بحساب الانزلاق الثلاثي خلال الأشهر الثلاثة الأولى من 2024. وتعتبر الزيادة المسجّلة في أسعار المباني في منعرج سنتَي 2023-2024، أكثر اعتدالا مقارنة بالتباين الملحوظ في الأسعار بين الثلثين الثالث والرابع من 2023، وفق بيانات نشرها المعهد الوطني للإحصاء، يوم السبت 7 سبتمبر 2024، حول مؤشّر أسعار العقارات للثلاثي الأول من 2024.

وأفاد المعهد انه يستأنف نشر الرقم القياسي الربع سنوي لأسعار العقارات بعد فترة من التوقف على مدى سنتي 2022 و2023. ويعود هذا التوقف الاستثنائي إلى الأشغال المتعلقة بمراجعة المنهجية الإحصائية في احتساب الرقم القياسي، وذلك بهدف تحسين جودة مؤشر أسعار العقارات ليعكس بشكل أفضل التطورات الظرفية لمنحى أسعار هذا القطاع.

هذا وارجعت الزيادة المسجّلة في أسعار المباني، حسب نوع العقارات المبنية، الى ارتفاع أسعار الشقق بـ3%، والمنازل بـ4.8% .  ويظهر التوزيع حسب المناطق أنّ مؤشر الأسعار قد انخفض بنسبة 2.5% بالنسبة إلى عمليات البيع المسجلة بتونس الكبرى، مقابل ارتفاع مهم للمؤشر بـ9.2% بالنسبة إلى تلك المسجّلة في مناطق أخرى. وقد بلغت الزيادة في أسعار المباني على مدى سنة كاملة 3.9%، نتيجة للارتفاع الحاد في أسعار المنازل (+15.4%) وبحساب الانزلاق السنوي، أي بالمقارنة مع الثلاثي ذاته من 2023. وبالمثل ارتفع مؤشر أسعار العقارات المبنية خلال الربع الأول من 2024 بنسبة 3.9% .

وتبرز نتائج التضخم بالنسبة إلى العقارات المبنية تسجيل زيادة في الأسعار بنسبة 0.1% للشقق، و15.4% للمنازل، مع تسجيل انخفاض أسعار أراضي البناء بـ3.4% بحساب الانزلاق الثلاثي، وارتفاعها بـ4.9% بحساب الانزلاق السنوي. وانخفض الرقم القياسي لأسعار أراضي البناء على المستوى الوطني بنسبة 3.4%، مقارنة بالربع الأخير من 2023. وسجل حجم التعاملات خلال الثلاثي الأول من سنة 2024 انخفاضا بنسبة 13.6% للأراضي السكنية، و6.9% للمنازل، و23.3% للشقق مقارنة بالربع الأخير من سنة 2023.

يشار الى ان المؤشرات العقارية هي أدوات قياسية تُستخدم لتقييم أداء قطاع العقارات بشكل عام أو لفئة معينة من العقارات. وتُقدم هذه المؤشرات نظرة عامة على الاتجاهات السائدة في السوق، مثل أسعار العقارات، وحجم التداول، والعرض والطلب، وغيرها. كما تتنوع المؤشرات العقارية حسب نوع العقار الذي تُقيسه، أو حسب المنطقة الجغرافية، أو حسب نوعية البيانات المستخدمة.

وتُعد المؤشرات العقارية أداة مهمة للمستثمرين والباعثين العقاريين، حيث تُساعدهم على تقييم أداء السوق واتخاذ قرارات استثمارية مستنيرة إضافة الى تحديد أفضل الفرص الاستثمارية حيث تُساعد المؤشرات المستثمرين على تحديد المناطق أو فئات العقارات التي تُحقق أفضل مردود للاستثمار ومراقبة المخاطر مثل فقاعات الأسعار أو انخفاض الطلب.