صناديق الاستثمار تعدّل استراتيجيتها في إسبانيا أمام واقع الصفقات العقارية

ما يزال حجم المعلومات العامة المتاحة حول توزيع ملكية العقارات في إسبانيا غير كاف. لا سيما عندما يتعلق الأمر بالملكية العقارية الواقعة في أيدي الكبار المالكين، أي أصحاب العقار أو الشركات التي تمتلك أكثر من عشرة مساكن أو 1.500 متر مربع مخصصا للاستخدام السكني.

البيانات الخاصة بالنسبة الحقيقية، الموجودة في حوزة السجل العقاري الحكومي، تُخفي هوية أصحاب تلك الأملاك. وفي حالات مثل سوق الإيجار، الخاضع لاختصاص الحكومات الإقليمية، يمكن الحصول على هذه المعلومة من خلال تقديم طلب استنادا إلى قوانين الشفافية لتحليل ودائع كفالات المستأجرين، ما يعني أن الكثير من أنماط المساكن (المملوكة، أو الخالية، أو الشقق السياحية ...) تبقى خارج نطاق التحليل. وهذا يحول دون معرفة بدقة من هم مالكوها في الزمن الفعلي.

أما تتبّع العمليات العقارية المنفذة منذ بداية 2026 – أي تلك التي تعلن عنها الشركات نفسها – فيتيح معرفة الجهات التي تقوم بأكبر عدد من التحركات في السوق الإيبيري، غير أن ذلك لا يعني أنها تفوقت من حيث عدد الأملاك على الفاعلين التقليديين الذين هيمنوا على المشهد خلال العقد الماضي؛ أسماء باتت مألوفة في كبريات المدن مثل "Blackstone"، "CBRE IM"، "Renta Corporación"، "Cerberus"، "Ares Management" أو "Santander" و"CaixaBank".

استثمارات جديدة (تشمل أراضي عامة)

"Fidere" (مجموعة من صناديق الاستثمار العقاري المتخصصة في شراء المساكن العامة ومساكن الإيجار) تقود أكبر العمليات المنفذة حتى الآن خلال هذا العام، بقيمة 1.050 مليون يورو. وقد استحوذت عليها الشركة الكندية "Brookfield" من "Blackstone"، لتحصل بشكل غير مباشر على محفظتها التي تضم 47 مبنى وأكثر من 5.000 مسكن مخصص للإيجار، في صفقة مؤرخة في مارس من هذا العام.

في مايو، اتفقت شركة "Azora" على شراء 1.200 مسكن للإيجار من "Patrizia" في منطقة برشلونة الحضرية (إحدى أكثر مناطق الدولة توترا، مع كثافة سكانية هائلة في مناطق مثل "L'Hospitalet de Llobregat") مقابل أكثر من 350 مليون يورو. وكانت "Patrizia" قد اشترت هذه المساكن من "BeCorp" في 2022 بنحو 600 مليون يورو.

وتم توقيع العديد من الصفقات الأخرى حتى قبل اكتمال تشييد المساكن: فشركة "Barings" ستشتري من "Aurora Homes" 305 وحدة سكنية بأسعار معقولة في منطقة "Los Cerros" (في "Vicálvaro") بأكثر من 70 مليون يورو، على أن يتم تسليمها في 2029، إضافة إلى 188 وحدة أخرى في "Valdebebas" بأكثر من 56 مليون يورو من "Grupo Ferrocarril".

وتقوم الحكومات الإقليمية نفسها وبعض البلديات بمنح امتياز استغلال أراضٍ عامة لهذا النوع من الشركات، في بعض الحالات لمدد تتراوح بين 45 و75 عاما، في بلد لا يتجاوز فيه حجم المساكن الاجتماعية المؤجرة 1,72%، أي أنه أدنى بكثير من المتوسط الأوروبي الذي يدور حول 8 إلى 9%. وتجسد حالة "Culmia"، شركة التطوير العقاري الخاضعة لسيطرة صندوق الاستثمار الأمريكي "Oaktree"، هذا الواقع؛ إذ سلّمت في 2025 الحزمة رقم 3 من خطة "Plan Vive" الخاصة بمقاطعة مدريد إلى الشركة الألمانية "DWS" من خلال بيع حصص في الشركة صاحبة الامتياز، في صفقة بلغت 255 مليون يورو.

وفي السياق نفسه، اشترت الشركة البافارية "MEAG" من "Culmia" نسبة 50% من محفظة تضم 1.137 مسكنا ضمن برنامج "Plan Vive II" (مقاطعة مدريد)، و437 مسكنا من خطة الإيجار الميسّر التابعة لبلدية العاصمة، و208 مساكن تديرها حكومة إقليم فالنسيا.

هل بدأت فقاعة الإسكان في الانفجار؟

تشهد عمليات بيع وشراء المساكن في إسبانيا تباطؤا طفيفا بسبب الارتفاع الكبير في أسعار سوق السكن في البلاد. هذا ما تظهره بيانات المعهد الوطني للإحصاء (INE) التي جمعتها شركة "Cushman & Wakefield"، ودراسات مثل تقرير "BBVA Research" الذي يتوقع انخفاضا قدره 7,3% خلال هذا العام، مع تعافٍ طفيف بنسبة 0,6% في 2027.

وفي تقريرها عن الربع الثاني من 2026، رصدت شركة الاستشارات العقارية المذكورة انخفاضا سنويا نسبته 3,51% في هذا النوع من العمليات حتى مايو 2026، ليبلغ عدد الصفقات 286.000 صفقة. كما يشير محللوها إلى أن تدهور شروط التمويل يدفع الأسر إلى الانتقال إلى سوق الإيجار أو البقاء فيه لمدة أطول، ما يفاقم الضغوط على الأسعار في هذا الجزء من السوق.

ويشير تقرير "C&W" إلى "زيادة مذهلة قدرها 376%" على أساس سنوي في الاستثمارات الموجهة إلى المساكن المعدّة للإيجار، وأن "حجم الاستثمار في النصف الأول من 2026 تجاوز بالفعل بكثير إجمالي استثمارات عام 2025"، ليصل إلى 2.934 مليون يورو في عمليات نفذها الكبار المالكين أو صناديق الاستثمار.

قد تبدو هذه الأرقام متناقضة مع انخفاض عدد معاملات شراء المساكن، إلا أن المؤشرين يقيسان واقعين مختلفين؛ فإحصاءات الشراء والبيع تحصي عدد العمليات المنفذة، بينما يعكس حجم الاستثمار الأموال المخصصة لشراء المساكن والمحافظ العقارية، وبالتالي فإن عددا قليلا من الصفقات الكبرى يمكن أن يرفع إجمالي الاستثمار بشكل ملحوظ. وفي إسبانيا مثّلت عمليات شراء المساكن من قبل الأشخاص الاعتباريين نسبة عشرة بالمئة من الصفقات في 2025، بحسب أحدث تقرير صادر عن مجلس النقابة العامة لكتّاب العدل.

ومهما يكن من أمر، ينبغي التعامل بحذر مع هذه الأرقام؛ فهي لا تسمح بمقارنة العدد الحقيقي للمساكن المملوكة للشركات على مستوى الدولة بسبب غياب الشفافية بشأن عدد الأملاك الإجمالي، بل تظهر فقط كيف تتطور عمليات البيع والشراء في سوق السكن.

وفي ما يتعلق بدراسات أخرى حول وضع سوق الإسكان، تشير مؤسسة "Oxford Economics" في تقريرها الصادر في مايو إلى أنها تتوقع أيضا تباطؤا في نمو أسعار المساكن – ليبلغ نحو خمسة بالمئة في 2027 – بعد أن سجلت مستويات من رقمين في 2025 (12,89%)، في انتظار بيانات هذا العام التي قد تقترب من 11%. ومع ذلك، قد يكون هذا التباطؤ ظرفيا بحسب التوقعات الحالية.

وتُعدّ تباطؤ وتيرة خلق فرص العمل (ما يحدّ من دخل السكان) والرفع الأخير لأسعار الفائدة من جانب البنك المركزي الأوروبي في ضوء موجة التضخم الجديدة، من بين الأسباب المحتملة لهذا الفتور المتوقع.

أصبح السكن المشكلة الرئيسية بالنسبة للإسبان. فقد أكد 37,5% من المشاركين في أحدث استطلاع أجراه مركز الدراسات الاجتماعية (CIS) في سبتمبر أنه يمثل أولويتهم القصوى مقارنة بالمشكلات الاقتصادية الأخرى (21,6%) أو الهجرة (19,7%).

وتترسخ هذه الحقيقة بشكل خاص في الأسواق الأكثر توترا؛ إذ تتركز 36% من الأسر الإسبانية في ست مناطق حضرية كبرى، بحسب التقرير السنوي الصادر عن بنك إسبانيا بهذا الشأن ، وهناك تحديدا يستمر الفارق الأكبر بين الطلب والعرض من المساكن القادرة على استيعابه.