سنوات فك الاشتباك.. خارطة طريق إنهاء عقود الإيجار القديم

مصدر الصورة

انتهت محافظات الجمهورية من أعمال حصر وتصنيف مناطق الإيجار القديم، إيذانًا بتطبيق زيادات قيمة الأجرة خلال الفترة الانتقالية، التي تمتد 5 سنوات للوحدات التجارية و7 للسكنية، لتنتهي في أغسطس 2032.
دخلت تعديلات قانون الإيجار القديم حيز التنفيذ رسميًا في 5 أغسطس 2025، بعد تصديق الرئيس عبد الفتاح السيسي على القانون رقم 164 لسنة 2025.. وتستعرض «الشروق» في هذا التقرير أبرز ملامح القانون وخارطة الطريق حتى إنهاء العلاقة الإيجارية.

مباراة قضائية

تعود جذور التحول الحالي إلى نزاع قضائي بدأ عام 1988 في الإسكندرية؛ حين اعترض 3 مستأجرين بعقار يملكه المواطن "مجدي رشاد سيف" على قيمة الأجرة المتفق عليها.
حدد القانون حينها الأجرة السنوية بما لا يتجاوز نسبة 7% من قيمة الأرض وتكلفة البناء، مع استثناء الإسكان الفاخر.
ومنح للمستأجر حق الاعتراض على الأجرة خلال 90 يومًا من التعاقد عبر لجان "تحديد الأجرة".
قبلت لجنة تحديد الأجرة اعتراض المستأجرين وخفضت القيمة، ليطعن المالك على القرار ويقيم المستأجرون دعوى لإلزام المالك بالقرار.
بعد جولات في المحاكم الابتدائية والاستئناف، طعن المالك بعدم دستورية ثبات الأجرة في النص القانوني.
وفي 7 فبراير 1998، وصلت الدعوى للمحكمة الدستورية العليا، لتستقر في أروقتها عقودًا قبل صدور الحكم التاريخي في نوفمبر 2024، والذي قضى بعدم دستورية ثبات الأجرة، واصفًا إياه بـ "العدوان على حق الملكية".

تعديلات قانونية

استجابةً لحكم الدستورية، صدر القانون رقم 164 لسنة 2025، وبدأ تطبيقه فعليًا في 5 أغسطس 2025، واضعًا جداول زمنية واضحة لإنهاء العلاقة الإيجارية، بواقع:
- 7 سنوات للوحدات السكنية.
- 5 سنوات للأغراض غير السكنية (للأشخاص الطبيعيين).

زيادات فورية وتدريجية

أقر القانون زيادات فورية وتدريجية في القيمة الإيجارية للوحدات الخاضعة للإيجار القديم، تختلف باختلاف تصنيف المنطقة، بواقع:
- 20 ضعفا في المناطق المتميزة، وبحد أدنى 1000 جنيه شهريًا، فلو كان المستأجر يدفع 100 جنيه سيدفع ألفي جنيه.
- 10 أضعاف في المناطق المتوسطة، وبحد أدنى 400 جنيه، فلو كان المستأجر يدفع 50 جنيها سيدفع 500 جنيه.
- 10 أضعاف في المناطق الاقتصادية، وبحد أدنى 250 جنيهًا، فلو كان المستأجر يدفع 30 جنيها سيدفع 300 جنيه.
وترتفع القيمة الإيجارية لغير الغرض السكني 5 مرات الأجرة المعمول بها حاليًا، دون حد أدنى، فلو كان المستأجر يدفع ألف جنيه سيدفع 5 آلاف جنيه.
كما نص على زيادة سنوية دورية بنسبة 15% على هذه القيم.
وحدد القانون 5 معايير لتصنيف المناطق عبر لجان محلية، تشمل: الموقع الجغرافي، ومستوى البناء، والمرافق، وشبكة المواصلات، والخدمات.

إخلاء مبكر:

وأجاز القانون للمالك أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية إصدار قرار بإخلاء الوحدات قبل انتهاء الفترة الانتقالية المقررة في حالتين:
1- غلق الوحدة لأكثر من سنة دون مبرر قانوني.
2- ثبوت امتلاك المستأجر لوحدة سكنية أخرى بديلة.
وفي أول تطبيق للقانون الجديد، أصدرت محكمة شرق الإسكندرية الابتدائية، في 23 أغسطس 2025، أمرًا مدنيًا بطرد مستأجر في منطقة الرمل ثانٍ وتسليم الوحدة للمالك الأصلي؛ نتيجة امتلاكه عقارا آخر بالمناصفة مع شقيقه.

3 خيارات:

وبموجب القانون، يكون المستأجر أمام 3 خيارات بعد انتهاء الفترة الانتقالية، هي:
1. تحرير عقد جديد باتفاق الطرفين وفقاً لأسعار السوق.
2. الانتقال إلى وحدات "السكن البديل" التي توفرها الدولة.
3. الانتقال إلى وحدة أخرى بمعرفته الشخصية.

سكن بديل:

أعلنت الحكومة عن تخصيص وحدات بديلة للمستأجرين. ويحق التقديم للمستأجرين بقانوني 94 لسنة 1977 و136 لسنة 1981 غير محدد المدة، ولا يشمل العقود المحررة بعد يناير 1996، ويكون التقديم للمستأجر الأصلي أو من امتد إليه عقد الإيجار.
ورغم فتح باب التقديم إلكترونيًا عبر منصة مصر الرقمية، لم يتقدم سوى 66 ألف مستأجر حتى منتصف يناير الماضي، مما دفع الحكومة لمد الفترة حتى منتصف أبريل 2026، وإتاحة التسجيل عبر 500 مكتب بريد.
وأعلنت وزارة الإسكان إتاحة 3 أنماط سكنية ضمن منظومة السكن البديل، تشمل إيجار مدعوم، وإيجار تمليكي ينتهي بالتملك، التمليك وفق ضوابط عقارية محددة أو التمليك الحر بالسعر الحر لمن يرغب.

المستندات المطلوبة:

• صورة عقد الإيجار والمستندات المثبتة لامتداد العلاقة.
• إقرار رسمي بإخلاء الوحدة القديمة فور استلام البديلة.
• إثبات الدخل (شهادة معتمدة للموظفين، أو شهادة محاسب قانوني للمهن الحرة).
• لذوي الهمم: شهادة تأهيل أو بطاقة الخدمات المتكاملة.

أين يتركز الإيجار القديم؟

يتركز 82% من مستأجري الإيجار القديم في أربع محافظات (القاهرة، والجيزة، والإسكندرية، والقليوبية)، وفق بيانات الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء لعام 2017.
وتكشف الأرقام فجوة في قيمة الأجرة، حيث كانت 36% من الأسر تدفع أقل من 50 جنيهًا شهرياً، بينما 2% فقط يتجاوز إيجارهم 900 جنيه.